Puede sonar contradictorio, pero rentar tu propiedad a un precio más bajo que tu vecino puede ser una decisión financieramente inteligente.
Tu bien raíz es una inversión que debe generar dinero y estas ganancias se miden en porcentaje anual respecto a su valor, llamadas Retorno de Inversión (ROI). Pero esto sólo sucede cuando está ocupado. Una propiedad vacía no mete lana a tu cartera, muy probablemente te hace sacar. Si tu casa tarda 6 meses en rentarse, tu ingreso anual se divide por mitad, así de fácil.
A este punto, si la hubieras rentado a mitad de precio seguramente se habría ocupado muy rápido y ¡tu ingreso anual habría sido el mismo!
Te pongo otro ejemplo menos extremo: supongamos que quieres recibir $10,000 al mes. Si se alquila inmediatamente, obtienes en total $120,000 al año. Pero, ¿qué pasa si entre que la pintan, toman fotos, la anuncian y cae el cliente indicado… se acaba firmando el Contrato de Arrendamiento 2 meses después? El ingreso mensual promedio habrá bajado a $8,333 con sólo 10 meses efectivos ese año. Hubiera convenido más rentarla en $8,500 (15% debajo del precio deseado) que estar dos meses sin inquilino y rentarla a precio lleno después.
Este ejemplo aplica principalmente al ramo habitacional donde el contrato más común es por 1 año. En propiedades comerciales o industriales los plazos suelen ser más largos y por lo tanto la tabla crece y los porcentajes mensuales disminuyen. Si quieres calcular tus números reales, puedes descargar la hojita de Excel aquí.
Pero volviendo al tema, en mercados con sobre-oferta (donde hay más propiedades que interesados) no es nada extraño ver inmuebles “en renta” por 6 meses o más. Eso es una eternidad en años perro.
Dicen que durante la pandemia por COVID-19, la economía mundial colapsó porque dejamos de comprar cosas que no necesitábamos. Es natural que en una crisis los primeros gastos que se recortan son los lujos. Esto hizo que las rentas medias se apreciaran (subió la demanda) y las de mayor valor se desocuparan en poco tiempo.
Edificios completos de departamentos se volvieron prácticamente fantasmas, habitados por los pocos propietarios que no se vieron forzados a buscar alternativas, mientras que todos los depas vacíos hacían honor al famoso dicho de junior: “Bien vendido o bien podrido”.
Basta darse una vuelta por las colonias residenciales de abolengo, encontrarás más letreros de Venta o Renta que árboles en las banquetas. Donde hace unos años vivían familias, hoy es una mezcla de casas abandonadas con algunas oficinas y comercios que pueden costear rentas más altas. Su futuro es vertical, pero ese es un tema para otro día.
Lo mejor que puedes hacer ahora, financieramente hablando, es rentarla barata y el próximo año ¡la pre-rentas! Es decir, empiezas la promoción unos meses antes del vencimiento de contrato, especificando que estará disponible en una fecha posterior.
Esto es algo común en varios países y en mercados con mucha demanda, lo que reduce tiempos muertos y abre la posibilidad de subir el precio. Al cabo ya tienes fotos profesionales, Tour Virtual 360 y todo lo que necesitas para que ni molesten al arrendatario con visitas.
En conclusión, cuando vayas a fijar un precio para tu propiedad, no sólo te compares con los vecinos. Recuerda que los avalúos son chaquetas y al final el valor de un inmueble es el que la gente está dispuesta a pagar por él, pero te conviene que sea rápido.
Originalmente publicado en: Expansión | Revista Obras
Si vas a vender tu propiedad o buscas comprar una, estamos de tu lado. Después de todo, BOND Properties es tu inmobiliaria de cabecera.
Raul Fierro Zazueta es un ingeniero mexicano con especialidad por la UNSW, Australia. Durante 15+ años ha participado en desarrollos inmobiliarios en 3 continentes, entre los que destaca un edificio de 75 departamentos vendido en menos de una hora. Actualmente es conferencista, escritor y experto en real estate marketing.
